هزینه ساخت آپارتمان در سال 1402

سازمان نظام مهندسی ساختمان به تازگی هزینه ساخت و ساز هر متر مربع بنای ساختمان برای سال 1402 را اعلام کرده است. جهت آشنایی بیشتر با هزینه ساخت آپارتمان در سال 1402 با ما همراه باشید.

هزینه ساخت آپارتمان در 1402

افزایش هزینه ساخت را در سال‌های اخیر می‌توان عامل اصلی برای کاهش تمایل به ساخت و ساز از سوی انبوه‌سازان دانست. به ویژه اینکه تورم از یک سو باعث افزایش هزینه ساخت و از سوی دیگر سبب کاهش قدرت خرید مردم و در نتیجه افت شدید تقاضا شده است.

افزایش هزینه ساخت و ساز باعث شده است تامین هزینه پروژه ساخت یک آپارتمان از توان بخش بزرگی از فعالان صنعت ساختمان خارج باشد و سود کسانی را هم که ساخت و ساز ورود می‌کنند تا حد قابل توجهی پایین آورد. بر اساس برخی از آمارها سود سازندگان به حدود 28 درصد تنزل داشته است.

در ادامه به هر متر مربع هزینه ساخت آپارتمان در سال 1402 اشاره خواهیم کرد.

رکورد ساخت و ساز آپارتمان در سال 1402

در بازار مسکن در حال حاضر عرضه به شدت محدود شده است و سال‌هاست که ساخت و ساز وجود ندارد. قدرت خرید پایین مردم نیز اجازه نمی‌دهد تا تقاضای آنها به سمت بازار هدایت شود.

او افزوده بود از سوی دیگر، افزایش قیمت‌ها رشد تقاضای سرمایه‌ای را در پی داشته و این خود دلیلی برای افزایش قیمت بوده است، همچنین به نظر می‌آید این روند در آینده نیز ادامه‌دار باشد.

همان‌طور که گفته شد کارشناسان با توجه به چشم‌انداز افزایشی تورم در سال آینده معتقد هستند گرانی‌ها باعث می‌شود در بازار مسکن چه از سمت عرضه و چه از سمت تقاضا، تمایل از اردیبهشت‌ماه به شدت کاهش پیدا کند. افزایش قیمت ساخت نیز می‌تواند دلیل دیگری برای این رکود محسوب شود.

هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان در سال 1402

سازمان نظام مهندسی ساختمان هر سال هزینه ساخت آپارتمان را اعلام میکند. بر این اساس هزینه ساخت آپارتمان در سال 1402 در هر مترمربع زیربنا مترمربعی 9,300,000-18,700,000 تومان اعلام شده است. تاثیر تعداد طبقات بر هزینه ساخت و ساز را در ادامه مشاهده می‌کنید.

• ساختمان‌های یک و دو طبقه متری 9,300,000 تومان
• ساختمان‌های 3 تا 5 طبقه متری 10,900,000 تومان
• ساختمان‌های 6 و 7 طبقه متری 12,500,000 تومان
• ساختمان‌های 8 تا 10 طبقه متری 14,000,000 تومان
• ساختمان‌های 11 و 12 طبقه متری 15,600,000 تومان
• ساختمان‌های 13 تا 15 طبقه متری 17,000,000 تومان
• ساختمان‌های 16 طبقه به بالا متری 18,700,000 تومان

تعرفه دولت برای ساخت آپارتمان در سال 1402

بنابر اعلام دولت میانگین هزینه ساخت خانه در تهران بدون هزینه زمین حدود 10 میلیون تومان است. در عین حال سازندگان می گویند این مبلغ بیشتر است و هزینه ساخت حدود 15 میلیون تومان است. این مبلغ مربوط به ساخت و ساز در شهر تهران است و ممکن است هزینه ساخت در شهرستان ها کمی متفاوت باشد.

از طرفی، نگاه دولت‌ها به تورم کاملا متفاوت است. آنها تورم مسکن در سال 1402 را حدود 30 درصد برآورد می‌کنند. در حالی که سرمایه داران و سازندگان، با دولت در این موضوع موافق نیستند. گفته می‌شود تورم ساخت و ساز مسکن در سال جاری حدود 40 تا 60 درصد است.

از سوی دیگر، تورم ساخت و ساز در پایان سال 1401 به گفته سازندگان حدود 66 درصد بوده است. با نگاه به سال گذشته نتیجه می‌گیرند که تورم مسکن در سال 1402 از 40 درصد نیز بیشتر خواهد بود، اما دولت این موضوع را انکار می‌کند.

برآورد سازنده ها از آینده قیمت مسکن چیست؟

سرمایه گذاران ساختمانی در نهایت برآوردی از آینده قیمت ها در بازار زمین و مسکن ارائه می کنند که منعکس کننده اولین گمانه جدی از ناحیه فعالان بازار مسکن درباره میزان تورم در بازار مسکن 1402 است. گروهی از سازنده ها که در حال حاضر مشغول ساخت و ساز هستند و پروژه مسکونی آنها در سال آینده آماده عرضه می شود، قیمت هایی را که برای فروش پس از تکمیل واحدها پیش بینی کرده اند با ما در میان گذاشته اند که نشان می دهد در سال آینده حول و حوش 14 درصد افزایش قیمت نسبت به سطح کنونی قیمت واحدهای نوساز حال حاضر است.

با این وصف احتمالا سال آینده وضعیتی بین آنچه در سال پساجهش (1400) و سال جاری رخ داد، ‌‌‌محقق می شود یا دست کم انتظار فعالان ساختمانی این است که 1402 وضعیتی میانه داشته باشد. بازدهی مسکن در سال 1400 حدود 10 درصد و میانگین تورم ماهانه مسکن در پایتخت طی آن سال نزدیک یک درصد بود.

نکته:

بر این اساس برآورد سازنده ها از تورم مسکن 1402 رقمی بین تورم 1400 و 1401 خواهد بود. حتی برخی از سازنده ها در اینکه بتوانند واحدهای نوساز خود را سال آینده با رشد 14 درصدی قیمت نسبت به قیمت مهرماه امسال بفروشند، تشکیک می کنند؛ موضوعی که به نوعی نشان دهنده خوش بینی نسبی حاکم بر فعالان بازار درباره آتیه مسکن در 1402 است.

این گمانه قیمتی نشان می دهد سرعت رشد تورم مسکن در پایتخت طی سال آینده پایین پیش بینی می شود و هنوز امید به کاهش موثر و پایدار انتظارات تورمی در بازار مسکن به واسطه احیای برجام وجود دارد.

چشم انداز آتی تحولات بازار زمین از نگاه فعالان بازار مسکن در 6 ماه پیش رو نیز، رشد قیمت با سرعت کند است؛ مگر اینکه شهرداری تهران تصمیمات تازه ای با هدف تسهیلگری ساخت و ساز اتخاذ کند. ظاهرا فعلا تنها افزایش تراکم است که می تواند قیمت زمین را تا حد زیادی تحت‌تاثیر قرار دهد.

هزینه ساخت یک آپارتمان

در مرحله اول باید مشخص کنید که شهرداری چقدر از زمین شما را مجاز به ساخت تعیین کرده است و چقدر اجازه پیشروی در ساخت را دارید، همچنین کنسول‌های احتمالی در حیاط و کوچه را نیز می‌توانید در نظر بگیرید.

برای ساخت یک خانه 100 متری یعنی داشتن 100 متر زیربنای مفید، باید مساحت ملکی 170 متر مربع یا بیشتر را در نظر بگیریم، بنابراین با صدور مجوز به 60 درصد اشغال و زیربنای مفید، در نهایت یک واحد با زیربنای مفید 100 متر مربع خواهید داشت.

سپس برای برآورد قیمت ساخت و ساز، هزینه زمین و هزینه زیر بنای مفیدی که قرار است ساخت روی آن قرار بگیرد را به دست بیاورید:

برای محاسبه کل هزینه ساخت باید دقت داشته باشید که قیمت هر متر مربع ساخت و ساز را در مساحت کل زمین ضرب نکنید. فرمول صحیح محاسبه هزینه ساخت به این صورت است:

هزینه ساخت = هزینه هر متر مربع ساخت x زیربنای مفید

بعد از به دست آوردن هزینه زمین، باید مشخص کنید که هزینه‌های ساخت خود را در چه سطحی می‌خواهید پیش ببرید. هزینه ها در سطح ضعیف برای یک خانه ویلایی:

• با متری 9 میلیون تومان میتوان همه هزینه ها را جلو برد.
• با متری 15 میلیون میتوان سفت کاری و نازک کاری متوسط و خوبی داشته باشید.
• با متری 20 میلیون به بالا هم می‌توانید به ملک لاکچری خود ارزش دهید.

راه های کاهش هزینه ساخت آپارتمان در سال 1402

سپردن کار به یک فرد کارکشته

اگر مالکی هستید که تجربه احداث ساختمان را ندارید بهترین کار این است که کار را به صورت مدیریت پیمان واگذار کنید. بسیاری از مالکین فکر می‌کنند اگر خودشان کار را به عهده بگیرند هزینه کمتر می‌شود ولی گاهی اوقات وقتی کار به صورت پیمان مدیریت به یک مهندس کارکشته سپرده شده در هزینه ها صرفه جویی می‌شود. اگر نمی‌خواهید کل کار را واگذار کنید لااقل یک مهندس به عنوان مشاور در پروژه خود داشته باشید.

سبک سازی سازه

طراح سازه نیز نقش مهمی در سبک سازی دارد. حتما کار را به یک شرکت محاسبات سازه کارکشته بسپارید. خیلی از مالکین به دنبال این هستند که از تست خاک فرار کنند. در حالیکه با تعیین تیپ خاک و انجام مطالعات ژئو‌تکنیک مشخصات واقعی خاک به دست می آید. در صورتی‌ که اگر طراح سازه این اطلاعات را نداشته باشد ضریب اطمینان را بالا می‌برد و سازه شما سنگین تر خواهد شد. بنابراین با انجام تست خاک در مصرف بتن و آهن در ساختمان صرفه جویی کنید. هزینه تعیین تیپ خاک و سایر مشخصات آن شاید حدود 20 میلیون تمام شود ولی با صرف این هزینه حداقل حدود 200 میلیون تومان (برای 1000 متر‌ زیربنا) به جیب شما برمی‌گردد!

انتخاب سازه و سقف مناسب

استفاده از اسکلت بتنی به جای اسکلت فلزی حدودا 20-30 درصد در اجرای اسکلت ساختمان صرفه جویی می‌شود. توجه کنید در دهانه‌های بلند اختلاف قیمت سازه بتنی با فلزی بیشتر می‌شود.

حذف واسطه‌ها در خرید مصالح

خرید یکجا مصالح از درب کارخانه و حذف واسطه ها باعث می‌شود مصالح را به قیمت مناسب تری خریداری کنید. امروزه به کمک اینترنت میتوانید شماره تلفن مستقیم تولیدکننده ها را به راحتی به دست آورید.

استفاده از فناوری های نوین ساخت

استفاده از جوش فورجینگ یا کوپلینگ میلگرد از روش هایی است که مصرف میلگرد را کاهش می‌دهد. البته استفاده از آن شرایطی دارد که بهتر است در مورد استفاده از آن با مهندسین خود مشورت کنید. استفاده از روش‌های جدید والپست نیز هم هزینه کمتری نسبت به روش های قدیمی دارد و هم اصولی تر است.

• برای خرید و مشاهده قیمت امروز انواع میلگرد کلیک کنید.

سود ساخت و ساز چند درصد است؟

هزینه ساخت ساختمان سود ساخت و ساز چند درصد است؟ سازندگان این عقیده را دارند که ریسک سرمایه‌ گذاری در ساخت وساز، نسبت به دهه‌های قبل افزایش داشته و کم شدن هزینه ساخت ساختمان را مهمترین عامل کاهش ساخت وساز عنوان کرده اند. به طور کلی در دهه های گذشته در ایران، صنعت ساخت ساز به عنوان شغلی پردرآمد به حساب می آید و سازندگان نیز سود بالایی در حدود 100 تا 200 درصد داشتند.

اما از سال 1392 به بعد، جهش 500 درصدی قیمت مسکن را نسبت به سال 1386 شاهد بودیم و قدرت خرید نیز به شدت کاهش پیدا کرد و تولید و عرضه مسکن وارد رکود شد. با وجود اینکه امروزه سودهای ساخت و ساز به اندازه 30 تا 40 درصد می باشند اما تورم عمومی با شیب تندی در حال افزایش است. بعضی از هزینه‌های ناشی از عوارض شهرداری تا 300 درصد افزایش داشته است.

برخی از مناطق مانند بافت فرسوده را باید از بخش سرمایه گذاری جدا کرد و شهرداری تهران عوارضی از بافت فرسوده دریافت نمی‌کند. اما سازندگانی که برای کسب سود در بازار شروع به فعالیت کرده اند و از افزایش قیمت مسکن، نفع می برند باید عوارض شهرداری تعیین شده برای ساختمانشان را پرداخت کنند.

ساخت و ساز در کل کشور در مقایسه با تقاضای مطلق به یک سوم کاهش یافته است و روز به روز شاهد افزایش متقاضیان واقعی هستیم که به دلیل جهش قیمت‌ها از خرید مسکن ناتوان شده‌اند. البته با توجه به تجربه های اخیر، باید بگوییم که هرچه هزینه‌ ساخت وساز افزایش یابد، سازندگان نیز این افزایش را در قیمت تمام شده ساختمان خود محاسبه کرده و نهایتا از خریداران دریافت می‌کنند.

عوامل موثر بر هزینه ساخت آپارتمان در سال 1402

عوامل مختلفی در قیمت نهایی ساخت آپارتمان تاثیر دارند. یکی از مهم‌ترین پارامترهای تاثیرگذار در هزینه ساخت و ساز، قیمت آهن‌آلات مصرفی در پروژه است. این موارد را در ادامه مطلب مشاهده خواهید کرد.

هزینه اخذ جواز کسب؛ طولانی‌ترین مرحله ساخت‌وساز

این مرحله از ساخت سازه، طولانی و مقداری هم هزینه‌براست؛ اما در هرصورت مهم‌ترین موردی است که باید انجام شود تا بتوانید برآورد دقیقی از هزینه‌ها داشته‌باشید.

برای انجام این کار، باید مدارک خود را مانند سند مالکیت، کارت شناسایی مالک زمین و فیش پرداخت عوارض را به شهرداری منطقه سازه موردنظر ببرید تا بازرس، آن‌ها را بررسی کند. در صورت تایید بازرس، باید یک مهندس پروژه و طراح ساختمان استخدام کنید. بعدازاینکه نقشه سازه، توسط مهندس ناظر آماده شد، باید نقشه را به همراه برگه تعهد محاسبات، تعهد کارفرما و… به شهرداری تحویل دهید تا بتوانید جواز کسب را دریافت کنید.

قیمت زمین

قیمت زمین، یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار در این زمینه است که به منطقه و متراژ موردنظر بستگی دارد. همان‌طور که می‌دانید هزینه ساخت آپارتمان در بالا شهر، از پایین شهر بیشتر است. علاوه بر این، فاصله زمین از مدرسه، ایستگاه مترو و بسیاری از امکانات شهری دیگر، در این قضیه تأثیرگذار هستند.

هزینه‌ های دکوراسیون نمای آپارتمان

یکی دیگر از مواردی که باید مدنظر داشته‌باشید هزینه نمای ساختمان است. هزینه‌های مربوط به اجرای داربست، دستمزد کارگران و بسیاری از عوامل دیگر، در قیمت نهایی نمای سازه تأثیرگذار هستند. انتخاب با شماست؛ می‌توانید نمای ساده یا نمای مدرن و باشکوه انتخاب کنید؛ که در این صورت باید هزینه بیشتری هم بپردازید.

هزینه آرماتوربندی سازه

هزینه آرماتوربندی که برای سازه درنظر گرفته می‌شود به عوامل مختلفی بستگی دارد که عبارتند از:

• وزن میلگرد
• نحوه بتن‌ریزی
• هزینه کارگران
• دستمزد کارگران و…

بعد از برآورد قیمت میلگرد، می‌توانید به‌صورت دقیق برآورد داشته‌باشید که هزینه آرماتوربندی چقدر می‌شود. قیمت امروز انواع میلگرد را در سایت آهنک مشاهده کنید.

• برای خرید و مشاهده قیمت امروز انواع تیرآهن و هاش کلیک کنید.

مصالح ساختمانی و متریال استفاده‌ شده

با توجه به متراژ ساختمان و همچنین تعداد واحدهای آن، شما به مصالح ساختمانی مختلفی نیاز دارید. امروزه قیمت آهن‌، دارای نوسانات زیادی است؛ به‌همین دلیل باید از قیمت روز مقاطع اطلاع ‌داشته‌باشید تا بتوانید در بهترین زمان ممکن خرید خود را انجام دهید.

به غیر از مقاطع فولادی، سیمان و گچ هم برای ساخت یک آپارتمان ضروری هستند. هزینه سیمان مصرفی به ازای هر مترمربع 86,000 تا 217,000 تومان و هزینه گچ مصرفی هم بین 64,000 تا 77,000 تومان است.

تعداد طبقات سازه

تعداد طبقات هم در هزینه ساخت آپارتمان تاثیرگذار هستند. همان‌طور که می‌دانید به هراندازه که تعداد طبقات ساختمان بیشتر باشد، هزینه به ازای هرمترمربع بیشتر خواهدشد. اگر تعداد طبقات زیاد باشد و به‌نوعی شما بخواهید یک ساختمان بلند بسازید، لازم است که امکانات بیشتری را مانند پمپ آب قوی، آسانسورهای خاص، روشنایی خاص، تهویه و …برای آن در نظر بگیرید. هرچقدر که ارتفاع ساختمان زیادتر شود، نیاز به این امکانات هم بیشتر می‌شود.

قیمت تمام‌ شده اسکلت ساختمان

قیمت آهن‌آلات، طی سال‌های اخیر، روند افزایشی داشته‌ و این موضوع باعث‌شده‌است که بسیاری از سازندگان، به فکر ساخت سازه بتنی باشند که بتوانند از مقاطع فولادی کمتری استفاده کنند. ساخت سازه بتنی از سازه فولادی بیشتر طول می‌کشد و حتی بازگشت سرمایه در چنین پروژه‌هایی، دیرتر اتفاق بیفتد. دستمزد سزه بتنی در سال 1402 به شرح زیر است:

• اجرای سقف و ستون بتن آرمه با احتساب هزینه دستمزد و مصالح به کارگرفته‌شده: 2میلیون و 500 هزار تومان یا 3 میلیون و 200 هزار تومان است.
• اجرای سفت‌کاری ساختمان با برآورد دستمزد نیروها و هزینه مصالح: 3 میلیون و 500 هزار تومان یا 4 میلیون و 800 هزار تومان.
• اجرای نازک‌کاری با احتساب مصالح و دستمزدهای انجام‌شده: از 2 میلیون و 500 هزار تومان

هزینه اجرای مراحل نازک‌کاری و سفت‌کاری در سازه بتنی، با سازه بتنی تفاوت چندانی ندارد؛ اما هزینه اجرای هر مترمربع سقف و ستون فلزی بیشتر است و چیزی حدود 2 میلیون و 500 هزار تن و 3 میلیون و 600 هزار تومان تخمین ‌زده‌شده‌است.

هزینه‌ های پیش‌بینی‌ نشده

به‌غیر از این مواردگفته‌شده، بسیاری از عوامل دیگر می‌توانند در قیمت نهایی هزینه ساخت آپارتمان تأثیرگذار باشند. برخی از هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده مانند اجرای کانکس، دستمزد پرسنل، داربست را هم برای انجام این کار مدنظر قراردهید.

جمع بندی پایانی

هزینه ساخت آپارتمان در سال 1402 به طور کلی پیش‌بینی هزینه ساخت خانه و قیمت تمام شده مسکن در سال 1402 کار سختی می باشد. البته یکسری تغییرات قیمت مسکن به صورت سالیانه روند تقریبا ثابتی را دارد. مثلا هر ساله از ماه‌های قبل از سال نو، بازار مسکن، رونق نسبی را تجربه می‌کند. جهت کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان ما در آهنک تماس بگیرید.